חדשות

נדל"ן באשדוד

פתח דבר

אפשר לומר עלי שאני אשדודי שורשי, זה הבית שלי כבר 50 שנה, אני בן העיר ממחזור אכלוס חמישי, עלינו לארץ בשנת 1972 שיכנו את משפחתי בשיכונים החדשים של רובע ה'.

כך ניתן לקטלג בדרך פשוטה ותק של משפחות, לפי מחזורי עליה ואכלוס שהפכו לשמות רובעי העיר לפי סדר האלף בית העברי.

מאז זרמו הרבה מים בנחל לכיש, העיר נבנתה, רובע אחר רובע, התושב האשדודי הוותיק הממוצע, מכר וקנה, עבר דירות בתוך אשדוד יותר מכל ישראלי ממוצע בעיר מגוריו.

תשאלו אשדודים ותיקים, באיזה רובעים גרתם באשדוד ? סביר להניח שתשמעו כתשובה את המסלול המגורים והחיים הבא :

הגיעו לארץ, שיכנו את משפחתם ברובע א', בגרו התחתנו וקנו דירה קטנה ברובע ד', נולדו הילדים עברו לדירה מרווחת ברובע י"א, עם התרחבות המשפחה הם כבר בבית פרטי ברובע ט"ו, הילדים עזבו את הקן, תמצאו אותם היום, בפנסיה, ברובע המרינה, בדירה מול הים.

תוסיפו לזה ביקוש גבוה שמשך תושבים מכל רחבי הארץ, מכל העולם, אל אשדוד ותקבלו את הסיפור של שוק הנדל"ן המקומי.

מוזמנים לצלול פנימה ולקרוא את הסקירה המקוצרת שהכנתי על הנדל"ן באשדוד. 

מי שיקרא עד הסוף יקבל שיעור היסטורי קצר, מידע על העיר של היום. פירוט מגמות הנדל"ן בעיר במבט על העשור האחרון, כמה דירות נמכרו, מה היחס בין היצע לביקוש בנכסים למכירה והשכרה ומהם התוכניות לעתיד לבוא

סמל העיר אשדוד

היסטוריה קדומה

אשדוד היא אחת מהערים העתיקות ביותר בארץ ישראל, שרידים ארכיאולוגים, בני יותר מ- 3,700 שנים, מהמאה ה-17 לפני הספירה, המוכיחים את קיום המקום כישוב חי ושוקק עם חיי מסחר, חברה וכעיר נמל חשובה.

אשדוד מוזכרת 18 פעמים בתנ"ך כישוב בממלכת שבט יהודה, חלק מארץ הפלישתים, יש תיעוד ואזכור השם אשדוד כעיר מסחר כנענית באיגרות עתיקות מצריות ואשוריות. במאה ה- 7 סיום תקופת הכיבוש הערבי, מוזכרת העיר ככפר ערבי בשם " איסדוד" . למידע היסטורי מורחב היכנסו לערך "אשדוד" בויקיפדיה.

עיר בעקבות נמל

אשדוד המודרנית, נוסדה ב- 1956 והוכרזה כעיר בשנת 1968. ראשיתה של העיר בסיפור תושייה של עובד בן עמי.

ראש הממשלה הראשון של ישראל, דוד בן גוריון, פנה ב- 1954 במכתב לעובד בן עמי, מיליונר, מייסד וראש העיר של נתניה ושם כתב: ”עשה בשביל הדרום כפי שעשית בשביל הצפון”  בהתייחסו לאפשרות של בניית עיר נמל בדרום הארץ.

בעקבות פנייתו של בן גוריון, באותם הימים עובד בן עמי סיפר : "לקחתי את הג'יפ ונסעתי לאורך החוף עד שהגעתי לחולות אשדוד. היום היה יפה, השמש זרחה והחול נצץ. טיפסתי לגבעת יונה ואמרתי לעצמי: אם ממשלת ישראל תקים פה נמל, אני אקים את העיר”.

באותם הימים לא נמצא תקציב להקמת הנמל, עובד בן עמי לא נואש, פנה לפיליפ קלוצ'ניק שכיהן כנשיא ארגון בני ברית. יחדיו, בחסות הבנק העולמי, הצליחו להשיג מימון לבניית הנמל .

בנובמבר 1956 הגיעו ראשוני המתיישבים, 22 משפחות עולים ממרוקו, שנה לאחר מכן הצטרפו אליהם קבוצת עולים מרומניה וממצרים. ראשית הישוב 370 נפש, אשר להם בנו מגורים בקרבת הנמל, ברובע א', השכונה הראשונה בישוב אשר נקרא בתחילה " אשדוד – ים " .

 אשדוד כיום

מאז נבנו באשדוד 20 רובעי מגורים, 3 רובעי תעשיה, בימים אלו החלו עם בניה של 3 רובעים חדשים ולמעלה מעשור, מתקיים מחזור התחדשות באזורים הוותיקים.

אשדוד היא העיר השישית בגודלה בישראל, העיר המתוכננת ביותר בישראל, ע"פ נתוני משרד הפנים מאוקטובר 21, אשדוד מאכלסת 255 אלף תושבים, 68 אלף דירות / בתי אב, שטח השיפוט המוניציפלי של העיר הוא 60 קמ"ר.

אשדוד היא עיר עם עוגני תעסוקה משמעותיים כמו הנמלים הימיים, תחנת הכוח של חברת חשמל, מפעל אלתא של התעשייה אווירית, בתי הזיקוק, בית חולים ועוד למעלה מ- 3,000 עסקים ומפעלים. אל אלו יש להוסיף את מרכזי הקניות, עסקי המסחר וחשוב גם לציין שגם עיריית אשדוד ושלוחותיה היא מעסיק גדול.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עוגני התעסוקה הנ"ל נותנים מענה ל- 57% תושבים ברי תעסוקה ואילו היתר , 43% עובדים מחוץ לאשדוד. בתקשורת המקומית, לא פעם, עולה נושא החיסרון של העיר בנושא התעסוקה, כלומר יש פתרון מעולה למשרות שירות וצווארון כחול ושלא נעשה די לתת מענה בתחום התעסוקה בתחומי הטכנולוגיה העילית. יש ביקורת שלא עושים מספיק כדי למשוך חברות הייטק להשתקע באשדוד.

היצע וביקוש

בשורה התחתונה, על אף הביקורת, אשדוד היא עיר מבוקשת, לאור בחינת פרמטרים נוספים של חינוך, תרבות, בילוי ופנאי, חוף הים, מיקומה ביחס למרכז הארץ, עוגנים חברתיים ומשפחתיים של תושבי העיר שגדלו וצמחו כאן.

מחירי הנדל"ן באשדוד מרקיעי שחקים, בהסתכלות הכלל ארצית, באשדוד כמו כל עיר אחרת, מתקיימת נדידת תושבים וזאת ביחס ישיר להימצאות פתרונות תעסוקה ודיור. תושבים מהמרכז ומכל הארץ עוברים דרומה או צפונה אל אשדוד, גם תושבי העיר אשדוד לא שונים, תוכל למצוא אותם מעתיקים את מגוריהם לערים אחרות ברחבי הארץ ויש גם שעושים רילוקשיין אל מחוץ לישראל.

מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שנת 2021, עולה כי אשדוד היא במקום השני, הלא מחמיא, בנתוני הגירה שלילית, בסיכום שנתי של כל המצטרפים והנוטשים, אשדוד בגירעון של 3,738 תושבים. כלומר יותר תושבים עזבו מאשר הצטרפו.

למרות נתוני ההגירה הנ"ל, במבט רחב יותר על נתוני קצב גידול האוכלוסין באשדוד, משנת 2015 ועד היום, מגלים גידול של 2% בממוצע שנתי במספר התושבים.

ולמה זה קורה? מבחינת תעסוקה זה בהחלט מובן, אנשים רוצים לגור במרחק סביר ממקום העבודה שלהם. בעלי השכלה גבוהה בהייטק ובאקדמיה, מוצאים הרבה יותר אפשרויות במרכז הארץ.

בנושא הנדל"ן, זה קורה כי אשדוד מיצתה את רוב שטחה לבנייה למגורים. כדי להתגבר על מצב בו הביקוש עולה על ההיצע בתחום פתרונות הדיור, העירייה נתנה עדיפות ותמכה בתוכניות להתחדשות עירונית. בתחילה חיזוק ותוספת באמצעות תוכנית תמ"א 38/1 וכיום אנו כבר רואים מתחמים שלמים של פינוי ובינוי בשלב עבודה ואכלוס. חשוב לציין שתוספת של דירות חדשות באזורים ותיקים ודרך כך חיזוק האוכלוסייה בשכונות הוותיקות, הינו צעד מבורך וחשוב, חברתית וכלכלית.

אבל כל אלו לא הספיקו, בהיעדר פתרון מלא בהתאם לביקוש, מחירי הדירות האמירו ותרמו לחיזוק מגמת ההגירה השלילית. כאשר צוללים לבסיס הנתונים מגלים רוב של זוגות צעירים אשר מצאו פתרון בדמות דיור חדש ובר השגה בשכנה הדרומית, אשקלון.

הסכם גג

עקב כך, הנהגת העיר הפעילה לחץ על מוסדות הממשלה ובשנת 2017 נחתם הסכם גג בנושא. הסכם הגג שנחתם אמור לתת מענה וערבות ממשלתית למסגרת תקציבית, קדם מימון, לבניית תשתית ומוסדות ציבור הנדרשים לתמיכה בתוכנית גידול האוכלוסין. העירייה מנגד התחייבה לזרז ולקדם את הליכי היתר הבניה ליזמים.  

ההסכם הינו, תוכנית מפורטת לעוד 35 אלף דירות שאמורה לתת מענה לגידול אוכלוסין של 2.35% לשנה, יעד של 350 אלף תושבים, עוד 100 אלף תושבים תוך 20 שנה.

כדי לעמוד ביעד, צריכים להנפיק כל שנה 1,750 תעודות גמר ואכלוס, בממוצע שנתי לשנים 2016 ועד 2020  רואים כי הביצוע בפועל רחוק מהיעד, שכן בתקופה זו עיריית אשדוד הפיקה מדי שנה כ- 600 תעודות גמר בלבד.

אם נבחן את הנושא מכיוון היתרי בניה והתחלות בניה, גם כאן, לא עומדים בקצב ע"פ תוכנית. בשנים האמורות, מופקים מדי שנה בממוצע כ- 660 היתרים בממוצע. בשנתיים האחרונות ישנה עלייה לקצב של 930 היתרים בשנה, גידול יפה אך עדיין רחוק מהתוכנית המקורית.

למה הנהגת העיר לא מאיצה את הקצב ?

כנראה שיש יותר מסיבה אחת אבל התשובה המיידית הינה קושי בהתאמת תשתיות העיר לקצב הגידול הנדרש בתוכנית. לדוגמא, אחד הנושאים החמים ביותר בדיון הציבורי המקומי, הוספת כניסות נוספות לעיר. כל עוד אין אישור תקציבי ורב מערכתי לבניית מחלפים וכניסות נוספות לעיר, אין טעם להאיץ את הקצב.

כבר היום, המצב לא טוב. לאשדוד, עיר עם רבע מיליון תושבים, 2 נמלים ואלפי עסקים, יש שתי כניסות בלבד. כאמור 43% מתושבי אשדוד עובדים מחוץ לעיר, מבלים לא מעט זמן בפקקים בכניסה וביציאה מהעיר. יש ביקורת רבה בנושא ובצדק. בעתיד הקרוב תתווסף כניסה נוספת מצפון העיר אשר תקל את תנועת הכניסה אל הנמל דרך חיבור ישיר אל כביש 4 מחלף יבנה החדש.

באשר לדרום העיר, העירייה מנסה כמה שנים לכלול אישור יציאה דרומית במסגרת תוכניות להוספת 7,500 יחידות דיור לרובע י"ד החדש, אך עד כה היא נדחתה שוב ושוב על ידי הועדה המחוזית.

תארו לכם מצב שהיו עומדים ביעדי תוכנית הסכם הגג ללא התאמת תשתיות.

כך קורה שבהיעדר תשתיות, מענה לגידול האוכלוסין הנדרש בעיר, קצב בניה נמוך, תשומות בניה ומחיר הקרקע ליחידה בעליה, מחירי נכסי הנדל"ן עולים וימשיכו לעלות.

חייבים להודות, לרשות המקומית יש השפעה ברמת התכנון והביצוע, אך היא מוגבלת ביחס ליכולתה לשלוט ולקבל את ההחלטות עבור רשות מקרקעי ישראל, משרדי הממשלה ויזמים פרטיים שרוצים להתקיים ולהרוויח בסביבת עלויות שהולכות ומתגברות. מה שקורה באשדוד, קורה במרבית הערים בארץ והמצב חמור יותר בערי המרכז. בהיעדר תכנון רב שנתי, מקומי וממשלתי, שלוקח בחשבון את עתיד ילדינו, נאמר בעדינות, המצב לא מעודד.

מגמות בנדל"ן באשדוד

אשדוד היא עיר עם שוק נדל"ן תוסס. בהסתכלות על נתוני המכירות בעיר בין השנים 2013-2022, מגלים שהשוק באשדוד מורכב מ-80% מכירות של דירות בשוק היד שניה והיתר, דירות חדשות מקבלנים ויזמים.

בממוצע שנתי, נמכרות באשדוד מדי שנה כ- 2,600 דירות, מתוכם 500 דירות חדשות. בשורה תחתונה, בעשור האחרון נחתמו בעיר כ- 21 אלף עסקאות על דירות יד שניה ונוספו לעיר כ- 5,000 דירות חדשות.

ע"פ אותם נתוני המכירות, בשנת 2013 מחיר ממוצע לנכס בעיר היה 1.2 מיליון ₪, כיום בשנת 2023 מדובר על כ- 2 מיליון ₪. המחיר הממוצע למ"ר היה 12 אלף ₪ וכיום זה מגיע ל- 24 אלף ₪.

אם לפני עשור, יכולתם לקנות באשדוד בית דו משפחתי, צמוד קרקע 5 חדרים באזור טוב ב-2.5 מיליון ₪, היום במחיר הזה גם לא תמצאו מגרש קטנטן לבנות עליו את בתכם. זהו לכל היותר תקציב לדירת 4 חדרים באזורים טובים.  

עקב עליית מחירי הנדל"ן ושיעור הריבית במשק החל מאמצע שנת 2022, נרשמה האטה בקצב העסקאות. מגמה זו נמשכת בשליש ראשון (ינואר אפריל) לשנת 2023.

ע"פ נתוני המכירות, בשליש הראשון לשנה זו, נמכרו באשדוד 550 דירות מתוכם 135 חדשות, ע"פ הקצב הזה צפויה להירשם ברמה השנתית ירידה של 45% בכמות העסקאות.

מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות מתקופה של אפריל 2022 ועד אפריל 2023 מצביע כי יש האטה בקצב עליית המחיר אבל עדיין מדובר בעליה בשיעור של 9.8%.

תקופה זו, בה תנועת הקונים דלילה, מביאה את המוכרים להתגמש על שאיפותיהם. כל מי שלא חייב למכור, יוצא מהשוק ואלו שחייבים למכור מבצעים חישוב מחדש, מורידים את מחיר השיווק ומתכוננים למו"מ.

חשוב להדגיש, אנחנו נמצאים בתקופת "תיקון" אשר כוללת ירידה בשיעור התחלות הבניה, בהיעדר פתרון אמיתי מבחינת היצע, בגמר התקופה הזו, להערכתי, ישתחרר הלחץ ותירשם עליית מחירים נוספת.

שוק השכירות באשדוד

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה משנת 2020, 25.6% מסך הדירות באשדוד מושכרות, קרי מתוך 68 אלף דירות, 17.4 אלף הועמדו להשכרה.  

בעבר, נוכח סביבת ריבית אפסית והיעדר חלופות השקעה, חלקם של המשקיעים בדירות להשכרה היה גבוה והדבר תרם לעליית מחירי הנדל"ן.

התשואה השוטפת מהשכרת דירה באשדוד היא בסביבות 3% ברוטו אך אם מצרפים את עליית ערך הנכסים שהיא תשואת רווח הון, מדובר בתשואה כוללת ממוצעת כוללת של – 10% בשנה, בבחינה רב שנתית לטווח הבינוני והארוך.

מזה עשור, פועלים לקרר את שוק הנדל"ן דרך חקיקה, פטור ממס שבח (תקנה מ-2014 , תחשיב ליניארי). מנסים בכל דרך לגרום למשקיעים למכור את אחזקותיהם ולשחרר דירות לשוק החופשי והעלו את מס הרכישה ל- 8% מהדירה השנייה.

מהלכים אלו די הצליחו להרחיק את המשקיעים, לדוגמא, מנתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר, באפריל מאי 2015, חלקם היחסי של משקיעי הנדל"ן מסך המכירות בשוק היה 29%, היו גם נקודות ציון בשנת 2017 שהם היוו פחות מ-10% והנתון הכי עדכני מאפריל 2023 מצביע על כך שהמשקיעים מהווים 14% מסך עסקאות הנדל"ן.

הממשלה הצליחה להקטין את שיעור היחסי של המשקיעים בשוק הנדל"ן בארץ ולהובילם להשקעות בחו"ל, כסף ישראלי עזב ועוזב את הארץ.

באין משקיעים, מלאי הדירות להשכרה הצטמצם ומחירי השכירות זינקו. תוסיפו לכך שלמרות המהלכים שנועדו לקרר את השוק, מחירי הדירות עלו, ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה עלה בהתאם.

המחוקקים שכחו עובדה בסיסית וחשובה. אנשים צריכים לגור איפשהו ותוך כדי לחסוך את ההון הראשוני לקניית דירה. משימה כמעט בלתי אפשרית המרחיקה אותם מחלום בעלות על דירה, באין יכולת קניה, נוצר מצב של ביקוש מוגבר להשכרה.

יש דירות להשכרה באשדוד? 

באשדוד, רמת הביקוש הגבוהה ביותר היא להשכרת דירות 4 חדרים, כ-100 מ"ר, הכוללות מרפסת וממ"ד. בחיפוש מהיר בלוחות הנדל"ן, מגלים כי באשדוד, בתקופה האחרונה, מפורסמות כ- 72 מודעות בלבד. תתקשרו למודעות ותגלו כי לפחות מחצית מהם לא אקטואליות ולא רלוונטיות מכל מיני סיבות.

כך נותרנו עם 36 דירות בלבד בעיר גדולה, בה יש 20 רובעי מגורים, נתון זה אומר שיש כמה רובעים עם רמת ביקוש נמוכה עם מספר מצומצם של אפשרויות ומנגד כמה רובעים מאוד מבוקשים שלא ניתן להשיג בהם דירות להשכרה.

באזורים המבוקשים שכ"ד יהיה בסביבות ה- 6 אש"ח לחודש, אם תמצאו דירה כזו זמינה, קחו בחשבון שהיא תושכר תוך ימים ספורים. מנגד השכרת דירה, עם נתונים דומים אך ברובעים ותיקים ופחות מבוקשים, שכ"ד יהיה  כ- 4.5 אש"ח לחודש ומשימת מציאת השוכר המתאים והנורמטיבי צפויה להיות ארוכה מהרגיל, זה יכול לקחת גם כמה חודשים.

משיחות עם לא מעט שוכרים, ביניהם זוגות צעירים, חשיבות מיקום הדירה בעיר גבוהה יותר מפער המחירים בין האזורים. התחדשות המתקיימת ברובעים הוותיקים עדיין אינה מספקת מבחינה שינוי תמהיל האוכלוסייה וחיזוקה. צעירים שגדלו ברובעים הדרומיים והמבוקשים של אשדוד, יעדיפו לעבור לאזורים חדשים וחזקים בערים אחרות בדרום מאשר לעבור לאזורים החלשים בעיר .   

המחסור בדירות להשכרה והעליה במחירי השכירות החודשית, גורם לבני העיר להגר אל מחוץ לעיר. מנגד, היצע מצומצם וביקוש קשיח וגבוה, מעניק ביטחון לבעלי הנכסים ולמשקיעים נוספים שרוצים להשקיע בדירה באשדוד.

המגמה הנ"ל ממשיכה ב- 2023 ומלאי דירות להשכרה ממשיך להצטמצם ומחירי השכירות עולים בהתמדה. לעניות דעתי, כל עוד נמשך דילול המשקיעים בשוק הנדל"ן, והמדינה לא בונה להשכרה בצורה מאסיבית מחירי השכירות ימשיכו לעלות.

סיכום דבר

אם ניקח קבוצה של אנשים ונבקש מהם דעה על העיר אשדוד, נמצא את אנשי הבעד והנגד. נקבל מגוון דעות, נחשף לתפיסות שונות וגם נגלה סטיגמות כיד הדמיון. זוגות צעירים יתקשו לראות פתרון דיור בר השגה בהתאם לסטנדרטים בהם גדלו ומשקיעים יראו בעיר פנינה שמשביחה את הונם. אלו החיים.

מקורות המידע שלי לסקירה הנ"ל הינם רבים ומגוונים. באיסוף המידע הסתמכתי על מס' אתרי מידע, פרטיים וממשלתיים, אתרי חדשות מרכזיים, לוחות נדל"ן ועקבתי אחר הפרסומים שלהם בשנים האחרונות. הנתונים שפרסמתי, תואמים את הידע והניסיון האישי שלי מהשטח בתחום הנדל"ן. בחלק מהפרסומים הנ"ל גיליתי פערים במידע ולמרות זאת אוכל לומר שהמידע כאן הוצלב מכמה מקורות ואני בוחר לפרסם את הנתונים הנראים סבירים.

בניתוח המקוצר לשוק הנדל"ן ניתן היה לפרט בצורה נרחבת יותר, אך בחרתי ברמת פירוט כללית שתשאיר את הפרסום הזה ברור, פשוט וקריא.

בפרסומים הבאים שלי, אשתדל לספר את הסיפור של כל רובע בעיר אשדוד, כולל נתונים מפורטים יותר, ניתוח היצע וביקוש שיכול לעזור לכם בנושא רכישה, מכירה וגם השכרה של נכסים.

אתם לא חייבים לחכות לפרסום הבא על רובע המגורים שלכם, אשמח להרחיב את מעגל הלקוחות שלי ולספק לכם שירות ויעוץ .

חשוב לי באופן אישי לעזור ללקוחותיי לקבל החלטות ממקום מבוסס של ידע, לעשות נדל"ן בבטחה וכמו שנכתב בסלוגן שלי, נדל"ן במחשבה תחילה .

תודה שהגעתם עד לכאן , אשמח לעמוד לשירותכם.

בברכה , 

אלי טובלי

בעלים ומדריך הבית

HOMENTOR

קראו את חוות הדעת על שירותי הומנטור

מוזמנים לבקר בעמוד הפוסטים באתר 

פירוט מקורות המידע לסקירה:

אתר רשות המיסים , הכלכלנית הראשית במשרד האוצר , רישום אוכלוסין משרד הפנים, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עיריית אשדוד, ויקיפדיה, אתר מדלן, לוח יד 2, אשדוד נט, אשדוד 10, כלכליסט, גלובס, דה מרקר

תגיות :

הומנטור, נדל"ן במחשבה תחילה, דירות למכירה באשדוד, דירות באשדוד

דירות להשכרה באשדוד, בתים למכירה בגן יבנה, בתים בגן יבנה

בתים להשכרה בגן יבנה, שיווק נדל"ן, תיווך נדל"ן, משרד תיווך באשדוד

משרד תיווך בגן יבנה

HOMENTOR, Apartments in Ashdod Israel, real estate in Ashdod, real estate broker, real-estate Gan Yavne