.png){kind=small}
.png){kind=small}
קנה ביתך או בנה ביתך?
ארבעה מרכיבים לסיוע בהחלטה
כל מי שחיפש לאחרונה לקנות בית פרטי, גילה שהנכסים הם בהחלט צמודי הקרקע, אבל המחירים בשמיים.
בחרתי לכתוב כאן משום שלעיתים, גם אני שבוי בתפיסה שאם אנשים פונים לפרסום שלי על מכירת בית צמוד קרקע אז הם כבר "מבינים עניין". אני מגלה שרק לעיתים רחוקות הפרטנר שלי לשיחה, יודע ומבין עניין.
אז אני עוקב אחר שוק הנדל"ן 30 שנה, מתפרנס מהעיסוק בשיווק נדל"ן כבר עשור. בכל תקופת זמן, שמעתי שוב ושוב משפטים כמו "מחירי הנדל"ן יצאו מכל פרופורציה". זה לא חדש . זאת אמירה שמתייחסת לנקודת המוצא האחרונה של מי שאומר משפט כזה, מאותו היום שהוא נדרש לכך, קנה או מכר וזהו נגמר, חזר לעיסוק שלו.
אבל בואו נדבר בכנות, יש משהו מאוד אנושי בקבלה או דחיה של אמירה שכזאת והיא משתנה באם אנחנו מוכרים (מאוד נוח) לבין אם אנחנו בעמדת הקונים (מאוד כואב).
כל מי שמבקש את עצתי אני תמיד אומר שעלינו לחפש נדל"ן עם הראש ולהחליט עם הלב. החיבור בין הראש ללב מביא לנו איזון מבורך ומסייע בקבלת החלטות. לי זה עזר להחליט שאני יכול עם הניסיון שלי לעזור , לכתוב ולהרחיב דעתם של אחרים.
בואו נתחיל …
כאשר בוחנים חלופות של דירות לקניה, תמיד זה יהיה בין דירות יד שניה לבין דירות חדשות מקבלן. לעומת זאת , בבואנו לרכוש בית פרטי, צמוד קרקע, יש אפשרות שלישית והיא רכישת מגרש ובניה עצמית , אפשרות לה אנחנו קוראים "בנה ביתך" .
המוטיב העיקרי של "בנה ביתך" הוא תקציבי כלכלי, בית פרטי במחיר טוב יותר. המוטיב המשני אינו כלכלי ואינו מוגבל תקציבית, בניית בית פרטי ייחודי שלא ניתן למצוא דרך מסלול רכישה רגיל.
חשוב להדגיש, עלות יחידת קרקע בישראל, בשונה ממדינות עם שטח גאוגרפי גדול, היא פקטור משמעותי בתמחור נכס, היא הבסיס הקובע של מחירי סוגי נכסי מקרקעין בכלל ומגורים בפרט.
לא מעט המבקשים לברר את עלות בית פרטי, נוטים לייחס חשיבות רק לגודל הבנוי וחלוקת החדרים, זה רחוק מלהיות נכון.
ברור שמחיר נכס מקרקעין , כמו כל מוצר צרכני אחר, נקבע על ידי תפיסת הערך ומוכנות התשלום של קונה מרצון אבל יש את הדרך להבנת הערך הייחודי של כל נכס בנפרד.
לפיכך, עולות השאלות,
מה הם מרכיבי הערך המבדילים בין עסקאות נדל"ן על בתים פרטיים?
מה המרכיבים העיקרים לתמחור ולבניית בית צמוד קרקע?
מה עלינו לבחון בדרך אל ההחלטה האם נקנה או נבנה את בית חלומותינו?
בואו נצלול פנימה, להלן פירוט ארבעה מרכיבים להחלטה :
- מיקום הקרקע – היצע וביקוש : מחיר בית פרטי בחדרה יהיה שונה בהשוואה לאותו בית בתל אביב או אפילו בגדרה. הבדל מחיר תמצאו גם בתוך הישוב ע"פ רמת הביקוש המשתנה בין אזור לאזור, בין שכונה אחת לשנייה .
- גודל המגרש וזכויות הבניה : "המחיר למטר" זהו המרכיב המידע המוחשי, הבסיסי ביותר עמו עושים שימוש כדי להעריך נכסי מקרקעין. במקרה זה מחיר למטר של מגרש, מעבר למיקומו כמפורט לעיל, נקבע לפי זכויות הבניה, כמה ניתן לבנות באופן כללי, כמה במפלס אחד והאם זכויות אלו נוצלו או לא. לדוגמא: מגרש של 700 מ"ר עם זכויות בניה ל- 3 בתים יעלה הרבה יותר לכל מטר וזאת בשל פוטנציאל הרווחיות היזמי. ברמת הבסיס אתם חייבים לעשות את ההבחנה ולהבין שיש הבדל במחיר בין בית שבנוי על מגרש של 200 מטר לבין בית דומה שבנוי על מגרש 300 מ"ר.
- בנושא הנ"ל אני כותב על מגרשים המסומנים בתב"ע לבניה עצמית מיידית בלבד ולא על תהליך השבחת מגרשים .
- גודל הבנוי ורמת הגימור והאבזור: גם כאן "המחיר למטר" זהו המרכיב המידע הבסיסי הנדרש להבנת שווי של בית פרטי. משיחות עם קבלני ביצוע לבתים פרטיים עולה כי עלות בניה למ"ר מתחילה מרמה בסיסית טובה של 6,000 ₪+מע"מ ויכולה גם להגיע בקלות ל- 30,000 ₪ למ"ר ואף יותר. כאשר נכנסים לפירוט עלות הבניה, מגלים מאות מרכיבי עלות שיכולים להביא אתכם מעלות למטר בסיסית ועד לעלות למטר מטורפת .עלות הבניה למטר רבוע משתנה דרמטית בין אתם בונים בית עם מרתף או לא, בין אתם בוחרים את הבסיס או את הרמה העליונה בתחום החשמל , אינסטלציה , אלומיניום , מטבח, בריכת שחיה וכן הלאה. בניגוד למה שנהוג לחשוב , רוב התקציב ( כ 70% 60%) של בניה עצמית הולך על השקעות באלמנטים של עבודות גמר הבניה ולא על החומרים האפורים שהם יסודות הבית ברמת בניית שלד.מסגרת העלויות הנ"ל הינה עיקרית והיא לרוב כוללת תכנון אדריכלי והנדסי והוצאת היתר. בבואכם לתכנן בניית בית פרטי אתם נדרשים לשכור בעלי מקצוע כגון מהנדסים ואדריכלים בעלי ניסיון בניהול פרויקטים של בניה, מהם תוכלו לקבל רשימה של מאות סעיפים לבדיקה להגיע לדיוק רמת הגימור והדרישות שלכם. לאחר קבלת ההחלטה על כל סעיף בנפרד , תוכלו לקבל תמונת מצב ומידע על עלות מייצגת ( אין מדויקת ב- 100%).
- רישום בעלות על הקרקע : יש הבדל מחיר בין מגרש על אדמה פרטית לבין מגרש על אדמת מנהל / קק"ל , חכירת זכות רבת שנים. זה בא לידי ביטוי בעיקר אם אנו באים להרחיב, לשנות ולבנות. באדמת מנהל עלינו לבקש אישור ולשלם דמי היתר וגם הסכמה המחושבים פר מטר שאנו רוצים להוסיף . מדובר בסכומים מהותיים ובתהליך בירוקרטי לא קצר. בשל מידע זה , מגרש בבעלות פרטית יהיה שווה יותר ממגרש בחכירת זכות מהמנהל .
לסיכום :
לפני שאתם מקבלים החלטה, חשוב מאוד, אני ממליץ לכם לסקור את שוק המטרה , לבחון חלופות, ביקוש והיצע, דרך הצעות מתווכים ולוחות הנדל"ן. לא לוותר על יעוץ משפטי, לא לוותר על ייעוץ מקצועי של מהנדס ו/או אדריכל, שמאי מקרקעין במיוחד לפני מכירה או קניה של מגרש לבניה עצמית .
יכול להיות שתמצאו את מה שאתם מחפשים בשוק הנדל"ן, אבל גם יכול להיות שתגלו כי ניתן לבנות את בית החלומות שלכם במחיר טוב יותר ממה שהשוק יכול להציע לכם .
אני חוזר ומדגיש, המידע הנ"ל הינו כללי ומקוצר , אינו תחליף להתייעצות מעמיקה עם בעלי מקצוע בתחום. מטרת הפרסום הזה, לעזור לכם להבין איך לבחון חלופות בין קניה לבנית בית פרטי. להבין קצת יותר את יסודות התמחור ואת השונות שיש בין נכס אחד לשני .
כאשר אני נדרש לבחון שיווק של נכסים כמתואר מעלה אני מסתמך על ניסיון העבר וידיעת ההווה אבל לא רק.
כאיש שיווק נדל"ן אני מחפש את החיבור הרציונלי שצריך להתקיים בן רצון המוכר לחלופות שיש לקונה הפוטנציאלי ולהוציאם את הפועל בדמות עסקה בה הצדדים מקבלים החלטה של שביעות רצון מבורכת .
אז בין אם החלטתם לבנות או לקנות, תמיד תוכלו מהשירות שלי להנות !
אשמח לעמוד לשירותכם ומאחל לכם בהצלחה !
אלי טובלי
בעלים ומדריך הבית
הומנטור
מידע נוסף על הומנטור :
קישור לעמוד הפייסבוק, לחצו כאן
קישור לעמוד היוטיוב, לחצו כאן
קישור לעמוד הפוסטים באתר , לחצו כאן
קישור לעמוד הנכסים באתר , לחצו כאן
קישור לעמוד ההמלצות על שירותי הומנטור , לחצו כאן
תגיות :
הומנטור, נדל"ן במחשבה תחילה, דירות למכירה באשדוד, דירות באשדוד
דירות להשכרה באשדוד, בתים למכירה בגן יבנה, בתים בגן יבנה
בתים להשכרה בגן יבנה, שיווק נדל"ן, תיווך נדל"ן, משרד תיווך באשדוד
משרד תיווך בגן יבנה
HOMENTOR, Apartments in Ashdod Israel, real estate in Ashdod, real estate broker, real-estate Gan Yavne
